Строительная отрасль в украине проблемы и перспективы развития

этой проблемы с учетом опыта других стран.
Одним из видов финансового обеспечения жилищного строительства может стать долгосрочное кредитование, или ипотека. Ипотека — это залог земли и недвижимого манная для получения в банке долгосрочного кредита. Сегодня ипотека является самым распространенным видом финансовых операций в развитых странах. Вложение средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидных банковских активов.
Сущность ипотеки сводится к тому, что:
1. Стоимость жилья, клиент желает построить, разбивается на две неравные части — базовую и срочную.
2. Базовую стоимость клиент платит сразу за счет собственных средств, тогда как срочная гасится за счет банковского или любого другого кредита.
3. Получив жилье ирозрахувавшись с подрядчиком, клиент занимает его в течение определенного периода на правах аренды или найма. За это время он должен вернуть банку (фактическом владельцу полученного жилья) основной долг и уплатить соответствующие проценты, причем долг, как правило, оплачивается равными частями.
4. После завершения расчетов с кредитором клиент получает заказное и построенное им жилье в полную собственность. При несостоятельности вернуть кредит залог, под которую он брался, отчуждается и продается с аукциона.
Сейчас в мире существует несколько моделей ипотечного кредитования жилищного-стройки, самые распространенные из них американская и немецкая.
Американская схема ипотечного кредитования строится на основе банковского кредита. Она не связана с конкретным объектом строительства. Самым распространенным видом ссуды является «ссуда-стоимость» — 50% со сроком 5 лет.
Немецкая ипотечная модель менее гибкая, она основана не на привлечении банковского капитала, а на использовании средств самих участников ипотеки. Для этого образуются общества коллективных вкладов в недвижимость.
Ипотека широко используется в других пост социалистических странах. Так, после принятия закона «Об ипотеке» была создана Российская ипотечную ассоциацию, куда вошли 40 субъектов Федерации. Сейчас работают с Правительством над созданием механизма стимулирования банковской системы по предоставлению кредитов под небольшой для среднего класса процент. Кроме этого, в государственной Думе России вна рассмотрении проект закона о предоставлении льгот физическим и юридическим лицам, которые занимаются ин-вестнцийио-будивельгюю деятельностью.
В столице Российской Федерации г... Москве главным средством привлечения средств населения для выполнения строительных работ является городская государственная жилищная облигационный заем, который предоставляет департамент муниципального жилья, а обслуживает генеральный менеджер — коммерческая банковское учреждение, заключившее с эмитентом соответствующее соглашение.
Финансовые ресурсы появляются от продажи населению специальных именных ценных бумаг — облигаций, которые гасятся только построенным жильем и только по пакетным принципом. Саму заем обеспечивает жилой фонд, в структуру которого входят зас-тавного фонд (для обеспечения эмиссии), резервный фонд (для погашения облигаций) и страховой фонд (для оперативной продажи с целью пополнения финансового резервного фонда). Для обеспечения ликвидности облигаций эмитентом создаются отдельные финансовые резервы, которые формируются за счет страхового фонда в уста-ном порядке. Лица, которые приобрели пакет облигаций, эквивалентный общей площади заявленного ими жилья, имеют право на получение заказа путем погашения эмитентом принадлежащих им облигаций. Облигации продаются, выкупаются и гасятся по ценам, которые определяются в порядке, установленном соответствующими документами.
Следующая инвестиционная схема — система комбинированного инвестирования «Комбинвест», которая широко используется в Белоруссии и России, и является своеобразным гибридом американской ипотеки и немецких строительных сбережений. В этой системе, кроме клиентов, объединенных в общественную союз потребителей, подрядчика (главного менеджера) и банковского учреждения, участвуют страховая компания и исполком местного органа самоуправления. Финансирование строительства осуществляется за счет различных источников, в том числе: бюджетных средств исполкомов местных органов самоуправления; собственных средств граждан, желающих построить жилье, а также предприятий, где они работают; средств частных инвесторов; безвозмездных субсидий; кредитов; выручки от продажи части построенного (не более 30%) жилья за коммерческую ценам; выручки от фьючерсного продажи жилья, принадлежащего клиентам на правах собственности, по коммерческим ценам и т. д.
«Комбинвест» реализуется следующим образом: участники инвестиционного процесса (граждане) путем периодических (ежемесячных или ежеквартальных) взносов накапливают соответствующие средства на специальном счете генерального менеджера в банке. Кроме этого, они имеют и натуральный эквивалент, то есть определенная часть общей площади пропорциональна накопленным средствам. Таким образом, действует двойная защита от инфляции: во-первых, долларовой индексацией, во-вторых, гарантированным обеспечением недвижимостью. В случае отказа от участия в инвестиционном процессе клиент получает определенный денежный доход. После того как стоимость вклада достигла 50% от стоимости жилья, клиент имеет право выбрать конкретную квартиру (конкретный дом) из тех, что строятся в данный момент главным менеджером. Для получения права на аренду выбранного жилья по завершении строительства клиент в период выполнения будке-строительный-монтажных работ дополнительно платит 20% стоимости.
Третьим сопособом инвестирования строительства в Беларуси является система предоставления субсидия, то есть одноразовых безвозмездных средств, предоставляемых государством малозабез-печеным слоям населения, которые нуждаются в-в улучшении жилищных условий, а таких (по состоянию на январь 1999) насчитывалось в республике около 650 тыс. семей.
На практике размер субсидии составляет от 70 до 75% стоимости строительства. Поскольку чеками «Жилье» можно, как убеждает опыт, покрыть не более 20 — 25% от стоимости строительства, удельный вес базовой субсидии должен составлять 50%. Однако в дальнейшем, при росте доходов граждан, эта цифра будет уменьшаться.
Подводя итог, нетрудно догадаться, что рассматриваемая система рассчитана на бедные слои населения.
5.ОБОСНОВАНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ И ВЫБОР альтернатив
Невозможно сказать однозначно, какой способ привлечения внебюджетных инвестиций сработает в условиях экономики Украины.
Мировой опыт убеждает, что одним из механизмов решения жилищных проблем в рыночных условиях хозяйствования является жилищная ипотека. В Украине достаточно успешно может использоваться смешанная модель — это синтез американской классической и немецкой модели ипотечного кредитования жилья

Комментарии отключены